گزارش ارزیابی ملک در ترکیه که به آن «اکسپرتیز» یا Değerleme Raporu هم میگویند، ارزش واقعی ملک را از نگاه یک کارشناس مستقل و دارای مجوز مشخص میکند. برای خارجیهایی که در ترکیه ملک میخرند، این گزارش اختیاری نیست و بدون آن سند منتقل نمیشود. همچنین برای گرفتن اقامت ملکی و شهروندی ترکیه، عدد همین گزارش است که بررسی میشود. در این مقاله توضیح میدهیم ارزیابی ملک چیست، چه کسی آن را انجام میدهد، چقدر اعتبار دارد و چه نقشی در اقامت و پاسپورت دارد.
گزارش ارزیابی ملک (اکسپرتیز) چیست؟
گزارش ارزیابی، سندی رسمی است که ارزش بازار یک ملک را در تاریخ مشخص تعیین میکند. کارشناس ارزیابی از ملک بازدید میکند، وضعیت سند، ایسکان، متراژ، موقعیت، سن ساختمان و قیمت ملکهای مشابه منطقه را بررسی میکند و در نهایت ارزش ملک را به لیر ترکیه (و در صورت نیاز به دلار) اعلام میکند.
آیا ارزیابی ملک برای خارجیها اجباری است؟
بله. از سال ۲۰۱۹ و طبق بخشنامه اداره کل ثبت اسناد و املاک ترکیه (TKGM)، برای فروش ملک به اتباع خارجی گرفتن گزارش ارزیابی الزامی است. یعنی اداره ثبت (تاپو) بدون این گزارش، سند را به نام خریدار خارجی منتقل نمیکند.
چه کسی ارزیابی را انجام میدهد؟
گزارش را فقط شرکتهای ارزیابی دارای مجوز از سازمان بازار سرمایه ترکیه (SPK) میتوانند تهیه کنند. نکته مهم این است که خریدار یا فروشنده شرکت ارزیابی را انتخاب نمیکنند. درخواست از طریق سامانه Web-Tapu یا دفتر ثبت ثبت میشود و سامانه بهصورت خودکار یکی از شرکتهای مجاز را تعیین میکند. این کار برای جلوگیری از گزارشهای غیرواقعی و تبانی است.
مراحل گرفتن گزارش ارزیابی
- ثبت درخواست ارزیابی در سامانه Web-Tapu یا دفتر ثبت اسناد
- پرداخت هزینه ارزیابی طبق تعرفهای که سامانه اعلام میکند
- تعیین خودکار شرکت ارزیابی توسط سامانه
- بازدید کارشناس از ملک و بررسی مدارک
- بارگذاری الکترونیکی گزارش در سامانه
- ادامه مراحل انتقال سند در دفتر ثبت
این مراحل معمولاً چند روز کاری طول میکشد. در برنامهریزی زمان سفر و انتقال سند، این مدت را هم در نظر بگیرید.
اعتبار گزارش ارزیابی چقدر است؟
گزارش ارزیابی از تاریخ صدور سه ماه اعتبار دارد. اگر انتقال سند در این مدت انجام نشود، باید دوباره درخواست داد و هزینه را هم دوباره پرداخت کرد. پس بهتر است ارزیابی را زمانی شروع کنید که بقیه مراحل، مثل گرفتن کد مالیاتی و آماده کردن پول، تقریباً انجام شده باشد.
هزینه ارزیابی ملک در ترکیه
هزینه ارزیابی طبق تعرفهای تعیین میشود که هر سال بهروز میشود و هنگام ثبت درخواست در سامانه اعلام میگردد. این هزینه جزو هزینههای جانبی خرید ملک است و معمولاً خریدار آن را پرداخت میکند. قبل از خرید، مبلغ بهروز را از مشاور خود بپرسید.
نقش گزارش ارزیابی در اقامت ملکی
برای ملکهایی که بعد از مهر ۱۴۰۲ (اکتبر ۲۰۲۳) خریداری شدهاند، حداقل ارزش ملک برای اقامت ملکی ترکیه ۲۰۰ هزار دلار است. این ارزش هم در گزارش ارزیابی و هم در مبلغ ثبتشده در سند باید رعایت شود. اگر ارزش ارزیابی کمتر از این حد باشد، ملک برای اقامت قابل استفاده نیست، حتی اگر مبلغی که پرداخت کردهاید بیشتر باشد.
علاوه بر این، ملک باید کاربری مسکونی داشته باشد و خریدار در آن ساکن شود. ملک تجاری، مغازه یا ملکی که سهم مشترک با چند نفر دارد، برای اقامت ملکی پذیرفته نمیشود.
نقش گزارش ارزیابی در شهروندی ترکیه
برای شهروندی از طریق خرید ملک، حداقل ارزش ملک ۴۰۰ هزار دلار است و ملک باید ۳ سال فروخته نشود (این محدودیت روی سند ثبت میشود). در این مسیر سه عدد باید هرکدام بهتنهایی حداقل ۴۰۰ هزار دلار باشند:
- ارزش ملک در گزارش ارزیابی
- مبلغ فروش ثبتشده در سند
- مبلغ انتقال بانکی (همراه با گواهی خرید ارز یا DAB)
اگر مثلاً گزارش ارزیابی ۳۵۰ هزار دلار باشد، گواهی تعیین مبلغ (Tutar Tespit Belgesi) صادر نمیشود و پرونده شهروندی جلو نمیرود. برای لیست کامل مدارک، مقاله مدارک گرفتن پاسپورت ترکیه با خرید خانه را بخوانید.
آیا قیمت فروش باید با ارزیابی برابر باشد؟
برای خرید عادی، الزامی نیست قیمت قرارداد دقیقاً با ارزش ارزیابی یکی باشد و ممکن است کمی بالاتر یا پایینتر باشد. ولی اگر برای اقامت یا شهروندی اقدام میکنید، هر دو عدد باید از حداقل لازم بالاتر باشند. همچنین اگر قیمتی که فروشنده میگوید خیلی بیشتر از ارزش ارزیابی باشد، این یک زنگ خطر است و احتمالاً ملک گرانتر از ارزش واقعی به شما فروخته میشود.
چرا گزارش ارزیابی به نفع خریدار است؟
- جلوگیری از گرانخریدن: ارزش واقعی ملک را مستقل از فروشنده میبینید.
- بررسی مشکلات سند: کارشناس وضعیت سند، ایسکان و کاربری را هم بررسی میکند.
- اطمینان برای اقامت و شهروندی: قبل از نهایی شدن خرید مطمئن میشوید ملک به حد لازم میرسد.
- کاهش ریسک کلاهبرداری: انتخاب تصادفی شرکت ارزیابی، امکان تبانی را کم میکند. نکات بیشتر را در مقاله جلوگیری از کلاهبرداری در خرید خانه در ترکیه ببینید.
نکات مهم قبل از درخواست ارزیابی
- اگر هدفتان اقامت یا شهروندی است، ملکی انتخاب کنید که ارزشش با فاصله مطمئن از حد لازم بالاتر باشد، نه دقیقاً روی مرز.
- وضعیت ایسکان و نوع سند را قبل از ارزیابی بررسی کنید.
- زمانبندی را طوری تنظیم کنید که انتقال سند در مدت سه ماه اعتبار گزارش انجام شود.
- تمام پرداختها را از طریق بانک و با مدرک انجام دهید.
برای آشنایی با کل فرایند خرید، از انتخاب ملک تا انتقال سند، راهنمای خرید ملک در ترکیه و مقاله تاپو ترکیه چیست؟ را بخوانید.
سوالات متداول درباره ارزیابی ملک در ترکیه
آیا گزارش ارزیابی برای خرید ملک توسط خارجیها الزامی است؟
بله، از سال ۲۰۱۹ بدون گزارش ارزیابی، سند ملک به نام خریدار خارجی منتقل نمیشود.
چه کسی شرکت ارزیابی را انتخاب میکند؟
سامانه ثبت ترکیه بهصورت خودکار یکی از شرکتهای دارای مجوز SPK را تعیین میکند و خریدار یا فروشنده در این انتخاب نقشی ندارند.
گزارش ارزیابی چقدر اعتبار دارد؟
سه ماه از تاریخ صدور. بعد از آن باید دوباره درخواست داد.
اگر ارزش ارزیابی کمتر از ۲۰۰ هزار دلار باشد، اقامت میگیرم؟
خیر. برای ملکهایی که بعد از اکتبر ۲۰۲۳ خریداری شدهاند، ارزش ارزیابی باید حداقل ۲۰۰ هزار دلار باشد.
هزینه ارزیابی را چه کسی پرداخت میکند؟
معمولاً خریدار. مبلغ آن طبق تعرفه سالانه تعیین و هنگام ثبت درخواست اعلام میشود.
مشاوره با ام تی سی هوم
کارشناسان ام تی سی هوم قبل از خرید، ارزش تقریبی ملک، وضعیت سند و ایسکان را بررسی میکنند و در همه مراحل ارزیابی، انتقال سند و گرفتن اقامت یا شهروندی همراه شما هستند. برای مشاوره، فرم سایت را پر کنید یا با شماره ۰۹۱۲۹۵۳۳۲۳۰ تماس بگیرید.
