در ذهن بیشتر افرادی که قصد خرید ملک در ترکیه را دارند سوال مشترکی وجود دارد؛ آیا می‌توانیم وام مسکن دریافت کنیم؟ از نظر قانونی جواب این سوال بله است، اما این که چه ساز و کارهایی دارد، در ادامه به آن می‌پردازیم.
سیاست‌های اعطای وام مسکن در ترکیه
تا قبل از سال 2007 تسهیلات بانکی در قالب وام تنها به شهروندان ترکیه اعطا می‌شد. تغییر سیاست‌های دولت ترکیه منجر به گشودگی درهای این کشور به روی سرمایه گذاران خارجی شد و در نتیجه قانون مالی‌ای به تصویب رسید که طی آن اعطای وام مسکن برای شهروندان خارجی امکان‌پذیر شد. پیش از این به نکات مهم برای خرید ملک در ترکیه اشاره کرده بودیم، اما در این مطلب به توضیح جزییات اعطای وام مسکن در ترکیه می‌پردازیم.
وقتی از دریافت وام مسکن در ترکیه صحبت می‌کنیم، همه چیز آسان به نظر می‌رسد، اما اگر در ترکیه زندگی نمی‌کنید، یا با روال‌های اداری و بانکی این کشور آشنایی ندارید به شما توصیه می‌کنیم، درخواست وام‌تان را از سوی یک شرکت معتبر حقوقی و یا نماینده معتبر املاک پیگیری کنید. این کار برای شما حداقل 2 حسن دارد، اول اینکه این نماینده‌ها با پروسه‌ی دریافت وام آشنا هستند و دوم اینکه نماینده‌های منتخب شما بهتر می‌دانند از کدام بانک و چه نوع تسهیلاتی دریافت کنند.
تا چه مبلغی روی وام‌تان حساب کنید
بر اساس قانون در ترکیه تا سال 2018، 75% از کل ارزش یک ملک مشمول دریافت وام می‌شد. پس از سال 2018 تا کنون (2021) مبلغ تسهیلات به دو دسته تقسیم شده: دسته اولی تسهیلات تا سقف 50% برای افراد غیر تبعه‌ی ترکیه و دسته‌ی دوم تسهیلات تا سقف 70% برای اتباع ترکیه. لازم به ذکر است ارزش ملک معمولا توسط فردی به نام ارزیاب یا کارشناس ملک؛ از سوی بانک تعیین می‌شود.
سود وام‌های دریافتی بسته به بانک، میزان تسهیلات و تعداد اقساط متفاوت است، اگر قرار باشد مبلغ اقساط به دلار یا یورو باشد نرخ سود بین 4.4% تا 7.5% تعیین می‌شود و اگر قرارداد شما با بانک بر اساس لیره ترکیه باشد، سود بانکی چیزی حدود 11% تا 15% به صورت سالیانه تعیین می‌شود.
بازپرداخت وام و در واقع مدتی که ملک شما قرار است در رهن باشد در بیشترین حالت خود برابر با 15 سال محاسبه می‌شود. پیشنهاد ما به شما این است که در صورت امکان از اقساط کمتر و در زمان کمتر استفاده کنید، تا ضمن پایین نگه داشتن سود سالانه، مدت زمان رهن را نیز کاهش دهید.
بانک‌هایی که تسهیلات مالی مانند وام مسکن ارائه میکنند، باید از توانایی شما در بازپرداخت مطمئن شوند. در واقع زمانی‌که شما درخواست وام می‌کنید، وضعیت اقتصادی شما را بر اساس این موارد بررسی میکنند:
- میزان حقوق قابل اثبات
- وام‌های احتمالی دیگر
- پرداخت‌های کارت اعتباری‌تان و …
معمولا بانک‌ها برای تعیین اینکه آیا شما استطاعت بازپرداخت دارید، از محاسبات خاصی استفاده میکنند، طی این محاسبات میزان خرج و مخارج ماهیانه شما نباید بالاتر از 33% درصد از کل حقوق‌تان باشد و این به معنای تعلق گرفتن وام به شماست.
همچنین مبلغ اقساط بر اساس میزان درآمد شما تعیین می‌شود و در بیشترین حالت نباید از 50% درآمد ماهیانه‌تان بیشتر باشد.
دریافت وام؛ بایدها و نبایدها
برای دریافت وام مسکن از بانک‌های ترکیه ملاحظاتی وجود دارد که به شرح زیر هستند.
- سن وام گیرنده نباید زیر 25 سال و بالای هشتاد سال باشد. اگر سن متقاضی بالای 80 باشد طی شرایط خاصی، مانند زمان بازپرداخت کمتر ممکن است وام به او تعلق بگیرد.
اگر درخواست‌کننده‌ی وام مقیم ترکیه باشد می‌تواند وام را به لیر یا به ارزهایی مانند دلار یا یورو دریافت کند. اما اگر متقاضی وام مقیم ترکیه نباشد، وام‌ها تنها به صورت دلار یا یورو محاسبه می‌شوند. - تمام بانک‌های ترکیه تنها یک نوع تسهیلات مالی برای خرید مسکن به اتباع خارجی اعطا میکنند و آن هم وام رهنی‌ست. به این صورت که شما در قبال دریافت وام، طی مدت بازپرداخت ملک‌تان را در رهن بانک قرار می‌دهید و سود سالیانه مبلغ دریافتی به انضمام اقساط را پرداخت می‌کنید.
- بانک‌های ترکیه موظف هستند که قراردادهای بانکی جهت دریافت وام را به زبان مشتری و یا زبان نماینده و وکیل او تنظیم کنند. اما تمام زبان‌ها در تمام بانک‌ها در دسترس نیست. پس هنگام جستجوی بانک به این نکته توجه داشته باشید.
- روند دریافت وام در ترکیه چیزی حدود 2 تا 3 روز طول می‌کشد، اما توصیه ما به شما این است که از 2 ماه قبل برای دریافت تسهیلات اقدام کنید، تا درصورت وجود مشکل، زمان کافی برای حل و فصل آن را داشته باشید.
- جهت پرداخت اقساط باید یک حساب بانکی در ترکیه افتتاح کنید، اگر مقیم ترکیه نیستید 2 راه پیش رو دارید: شارژ ماهیانه حساب و یا پرداخت مستقیم اقساط از کشور خود.
نکته‌ی آخر این است که اگر تصمیم به تسویه پیش از موعد وام‌تان را دارید باید جریمه‌ی 1% (اقساط کمتر از 36 ماه) و یا 2% (اقساط بیشتر از 36 ماه) از ارزش کل وام را پرداخت کنید.
مدارم مورد نیاز برای اخذ وام
برای دریافت وام مسکن از بانک‌های ترکیه مدارک مورد نیاز با توجه به وضعیت شما به 2 دسته تقسیم می‌شوند:
الف) مدارک مورد نیاز برای آن دسته از متقاضیانی که مقیم ترکیه هستند:
- ارائه‌ی فرم‌های تکمیل شده درخواست وام به بانک
- اجازه‌ی اقامت
- مدارک شناسایی شامل کارت اقامت
- تائیدیه آدرس سکونت‌تان در ترکیه.
- گذرنامه خریدار (گذرنامه‌ی شما برای ارائه به بانک حتما باید ترجمه شده و تائید شده باشد.)
- کپی گذرنامه فروشنده.
- ارائه‌ی تاپو (Tapu) یا همان نسخه‌ای از سند تایید کننده حق مالکیت.
- ارائه‌ی برگه‌ی اطلاعات ملک، این برگه توسط سازنده یا فروشنده به شما ارائه خواهد شد.
- دریافت و ارائه‌ی شماره‌ی مالیاتی در ترکیه
- بازگشایی یک حساب بانکی در بانک مورد نظر و ارائه‌ی مدارک اطلاعات حساب.
- فیش حقوقی یا ارائه‌ی برگه‌ی اطلاعات حقوق دریافتی توسط کارفرما.
- تائیدیه بانک از پرداخت سه ماه گذشته حقوق‌تان.
- ارائه‌ی گزارش ارزیابی کارشناس قیمت گذاری ملک.
ب) مدارک مورد نیاز برای آن دسته از متقاضیانی که مقیم ترکیه نیستند:
- ارائه‌ی فرم‌های تکمیل شده درخواست وام به بانک.
- اصل و کپی گذرنامه.
- اخذ شماره مالیاتی از اداره مالیات ترکیه و ارائه‌ی فرم‌های آن به بانک.
- ارائه‌ی تاپو (Tapu) یا همان نسخه ای از سند تاییدکننده حق مالکیت.
- گواهی عدم بدهی بانکی از ایران توسط سفارت ایران تائید شده باشد.
- پرینت گردش حساب در یکی از بانک های ایران.
- ارائه‌ی فیش حقوقی، در صورت کارمند یا بازنشسته بودن.
- ارائه‌ی مدارک معتبر از دارایی‌هایتان در ایران.
- تائیدیه میزان درآمدتان در ایران در صورت داشتن شغل آزاد.
علاوه بر مدارک فوق ممکن است بانک با توجه به شرایط شما مدارک بیشتری تقاضا کند، برای مثال اگر شرکتی در ترکیه ثبت کرده باشید، مدارک مربوط به آن، یا درصورت داشتن دارایی دیگری مانند ماشین، سند ماشین را نیز به مدارکتان اضافه کنید. به صورت کلی بانک‌های ترکیه برای اعطای وام مسکن به مدارکی که نشان‌دهنده‌ی وضعیت اقتصادی شماست نیاز دارند، پس برای اطمینان خاطر تمامی مدارک اقامتی و مالی‌تان را آماده کنید تا در صورت نیاز به بانک ارائه کنید.
بانک بعد از بررسی مدارک شما تصمیم می‌گیرد که وام به شما تعلق می‌گیرد یا خیر. در صورت تعلق وام، باقی کار ساده است، شما قرارداد با بانک را امضا می‌کنید، مبلغ مورد نظر به حساب فروشنده واریز می‌شود و ملک شما تا زمان تسویه کامل در رهن بانک باقی می‌ماند.
***توجه***
در حال حاضر وام بانکی به اتباع خارجی (اتباع ایرانی و برخی ملیت های دیگر) پرداخت نمیشود. حتی اگر شما دارای کسب و کار معتبر نیز باشید نیز دریافت وام تقریبا غیر ممکن است. اما بسیاری از شرکت های سازنده برای مقابله با این محدودیت با ایجاد ساز و کاری قانونی نسبت به فروش اقساطی به اتباع خارجی نیز اقدام میکنند. (اطلاعات به روز شده در تاریخ 1402/06/09)
